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Empreitada por preço unitário
O que é empreitada por preço unitário?
A empreitada por preço unitário é um regime de execução de obras ou serviços em que a contratação é realizada por preços certos para unidades determinadas de serviço.
Na prática, a Administração estabelece preços unitários para os serviços previstos no orçamento, e o pagamento é realizado de acordo com as quantidades efetivamente executadas e medidas durante a obra.
A Lei nº 14.133/2021 define a empreitada por preço unitário como a contratação da execução da obra ou do serviço por preço certo de unidades determinadas.
Esse regime está entre os regimes admitidos para a execução indireta de obras e serviços de engenharia pela legislação brasileira.
Como funciona a empreitada por preço unitário?
Na empreitada por preço unitário, o orçamento apresenta os serviços que serão executados, seus quantitativos estimados e os respectivos preços unitários.
Durante a execução, as quantidades efetivamente realizadas são medidas. O pagamento de cada período é calculado multiplicando-se a quantidade aceita pela fiscalização pelo preço unitário correspondente.
A fórmula básica é:
Valor medido = quantidade executada × preço unitário contratado
Por exemplo, suponha que o contrato estabeleça:
| Serviço | Preço unitário | Quantidade estimada |
|---|---|---|
| Escavação | R$ 80,00/m³ | 1.000 m³ |
| Concreto | R$ 700,00/m³ | 500 m³ |
| Alvenaria | R$ 120,00/m² | 2.000 m² |
Se, durante a execução, forem medidos 900 m³ de escavação, o valor correspondente será:
900 × R$ 80,00 = R$ 72.000,00
O pagamento não será necessariamente baseado nos 1.000 m³ inicialmente estimados, mas na quantidade efetivamente executada e aceita, observadas as condições do contrato.
Quantidades estimadas x quantidades executadas
Essa é uma das principais características da empreitada por preço unitário.
Os quantitativos apresentados no orçamento servem como estimativas para estruturar a contratação, mas determinadas condições da execução podem fazer com que as quantidades efetivamente necessárias sejam diferentes.
Por exemplo, uma obra pode ter sido estimada com 10.000 m³ de escavação. Durante a execução, levantamentos mais precisos podem indicar a necessidade de 11.000 m³.
Se o preço unitário contratado para a escavação for R$ 50,00/m³, o valor correspondente à quantidade efetivamente executada será:
11.000 × R$ 50,00 = R$ 550.000,00
A diferença de quantidade, entretanto, deve ser analisada de acordo com as regras do contrato e da legislação aplicável. Não significa que qualquer aumento de quantidade possa ser executado e pago automaticamente.
Por que utilizar a empreitada por preço unitário?
A empreitada por preço unitário pode ser adequada quando existe dificuldade para determinar com precisão os quantitativos antes do início da execução.
Isso pode ocorrer, por exemplo, em determinadas obras de:
- terraplenagem;
- pavimentação;
- manutenção;
- reformas;
- recuperação de estruturas;
- serviços de infraestrutura;
- obras em que condições existentes no local podem alterar os quantitativos.
Nessas situações, estabelecer preços unitários para os serviços pode oferecer maior flexibilidade para lidar com variações quantitativas, desde que observados os limites e procedimentos previstos para a contratação.
Exemplo numérico completo
Considere uma obra contratada com os seguintes itens:
| Serviço | Qtd. estimada | Preço unitário | Valor estimado |
|---|---|---|---|
| Escavação | 1.000 m³ | R$ 80,00 | R$ 80.000,00 |
| Concreto | 500 m³ | R$ 700,00 | R$ 350.000,00 |
| Alvenaria | 2.000 m² | R$ 120,00 | R$ 240.000,00 |
O valor estimado desses serviços seria:
R$ 80.000,00 + R$ 350.000,00 + R$ 240.000,00 = R$ 670.000,00
Durante a execução, foram medidas as seguintes quantidades:
| Serviço | Qtd. estimada | Qtd. executada | Preço unitário | Valor medido |
|---|---|---|---|---|
| Escavação | 1.000 m³ | 1.100 m³ | R$ 80,00 | R$ 88.000,00 |
| Concreto | 500 m³ | 480 m³ | R$ 700,00 | R$ 336.000,00 |
| Alvenaria | 2.000 m² | 2.100 m² | R$ 120,00 | R$ 252.000,00 |
O total correspondente às quantidades medidas seria:
R$ 88.000,00 + R$ 336.000,00 + R$ 252.000,00 = R$ 676.000,00
Observe que o valor calculado a partir das quantidades executadas é diferente da estimativa inicial de R$ 670.000,00.
Essa é justamente uma característica importante desse regime: o valor efetivamente pago está relacionado às quantidades executadas e medidas, multiplicadas pelos preços unitários contratados, observadas as condições e limites aplicáveis.
Preço unitário permanece fixado
Uma característica fundamental do regime é que o preço contratado para cada unidade de serviço serve como referência para a medição e o pagamento.
Se o contrato estabelece:
Concreto estrutural = R$ 700,00/m³
e são medidos 100 m³, o valor correspondente será:
100 × R$ 700,00 = R$ 70.000,00
A variação ocorre principalmente na quantidade executada, e não simplesmente na substituição arbitrária do preço unitário contratado.
Importância da medição
Como o pagamento está diretamente relacionado às quantidades executadas, a medição possui papel fundamental na empreitada por preço unitário.
A fiscalização deve verificar se os serviços foram efetivamente executados e se as quantidades apresentadas para pagamento correspondem ao que foi realizado.
Por exemplo, se uma planilha de medição informa 500 m² de revestimento, é necessário que a quantidade apresentada seja compatível com o serviço efetivamente executado e com os critérios de medição estabelecidos no contrato.
Uma medição incorreta pode provocar pagamento indevido e comprometer o controle financeiro da obra.
Empreitada por preço unitário e orçamento
O orçamento da empreitada por preço unitário normalmente apresenta:
- serviços;
- unidades;
- quantidades estimadas;
- preços unitários;
- valores estimados por item;
- valor total estimado.
A quantidade é uma estimativa para fins de orçamento, enquanto o preço unitário contratado estabelece o valor correspondente à unidade do serviço.
Essa característica torna especialmente importante a elaboração adequada dos preços unitários, mesmo quando existe possibilidade de variação nos quantitativos.
Empreitada por preço unitário e projeto
A existência de variações quantitativas não significa que o projeto possa ser indefinido.
O projeto, as especificações e os demais documentos técnicos continuam sendo fundamentais para caracterizar o objeto da contratação.
Quanto melhor definidos estiverem os serviços e suas características, mais adequada tende a ser a formação dos preços unitários e mais objetiva será a medição durante a execução.
Quando a empreitada por preço unitário pode ser vantajosa?
Esse regime pode ser interessante quando existe incerteza relevante sobre os quantitativos, mas os serviços que serão executados e seus preços unitários podem ser adequadamente definidos.
Um exemplo clássico é uma obra de terraplenagem em que a quantidade efetiva de material a ser escavado ou movimentado pode depender das condições encontradas durante a execução.
Nessa situação, pode ser mais adequado contratar preços unitários para os serviços e realizar o pagamento de acordo com os volumes efetivamente medidos.
Riscos da empreitada por preço unitário
Embora esse regime possa ser adequado para determinadas situações, ele também exige atenção especial.
Entre os principais riscos estão:
- quantitativos estimados de maneira inadequada;
- preços unitários incompatíveis com o mercado;
- medições incorretas;
- execução de quantidades sem justificativa técnica;
- alterações excessivas do objeto;
- falta de controle das quantidades acumuladas;
- divergências entre projeto e serviços medidos;
- utilização inadequada de itens da planilha.
Por isso, o regime exige fiscalização e controle quantitativo eficientes.
Empreitada por preço unitário x empreitada por preço global
A principal diferença está na forma como o preço e as quantidades são tratados.
| Preço unitário | Preço global |
|---|---|
| Preços definidos para unidades de serviço | Preço certo e total para o objeto |
| Pagamento baseado nas quantidades efetivamente medidas | Pagamento associado ao preço global e às condições contratuais |
| Pode ser adequado quando há maior incerteza nos quantitativos | É mais adequado quando o escopo e os quantitativos estão suficientemente definidos |
| Controle quantitativo possui grande importância | Controle do cumprimento do objeto e das etapas possui grande importância |
Essa distinção não significa que uma modalidade seja sempre melhor que a outra. A escolha deve considerar as características do objeto, o nível de definição do projeto, os riscos e a capacidade de mensuração dos serviços.
Empreitada por preço unitário e aditivos
A existência de preços unitários não significa que qualquer aumento ou redução de quantidade possa ser realizado livremente.
Quando ocorre uma alteração quantitativa, devem ser observadas as regras legais e contratuais aplicáveis, incluindo os limites e procedimentos para alterações do contrato.
A Lei nº 14.133/2021 estabelece, como regra geral para alterações unilaterais, o limite de até 25% do valor inicial atualizado do contrato para acréscimos ou supressões em obras, serviços ou compras. Para reformas de edifícios ou equipamentos, o limite para acréscimos é de 50%. A legislação também determina que as alterações não podem transfigurar o objeto da contratação.
Assim, uma variação quantitativa deve ser analisada considerando o contrato como um todo e não apenas um item isolado da planilha.
Novos serviços e preços unitários
Durante a execução, pode surgir a necessidade de realizar serviços que não estavam previstos originalmente.
Nessas situações, se o contrato não possuir preço unitário correspondente, a formação do novo preço deve observar os critérios estabelecidos na legislação e no contrato.
A Lei nº 14.133/2021 prevê, por exemplo, que, quando o contrato não contemplar preços unitários para obras ou serviços cujo aditamento seja necessário, esses preços sejam fixados mediante os critérios estabelecidos no art. 127.
Isso reforça a importância de manter uma metodologia consistente para a formação e análise dos preços unitários.
Sobrepreço e empreitada por preço unitário
A análise de sobrepreço também possui características próprias nesse regime.
A Lei nº 14.133/2021 define sobrepreço como o preço orçado ou contratado em valor expressivamente superior aos preços referenciais de mercado. Para licitações ou contratações por preços unitários de serviço, a análise pode considerar o sobrepreço de itens individuais, além da análise do conjunto conforme o caso.
Por isso, não basta verificar apenas o valor global estimado. Os preços unitários dos serviços relevantes também devem ser analisados.
Exemplo de medição mensal
Imagine que uma obra possua o seguinte item:
Alvenaria: R$ 120,00/m²
Durante determinado mês, foram executados e aceitos 350 m².
A medição correspondente será:
350 × R$ 120,00 = R$ 42.000,00
No mês seguinte, foram executados mais 400 m²:
400 × R$ 120,00 = R$ 48.000,00
O acumulado será:
350 + 400 = 750 m²
e:
750 × R$ 120,00 = R$ 90.000,00
Esse controle acumulado é importante para evitar que quantidades já medidas sejam novamente contabilizadas.
Vantagens
Entre as principais vantagens da empreitada por preço unitário estão:
- maior flexibilidade para lidar com variações quantitativas;
- adequação a obras com quantitativos difíceis de determinar previamente;
- preços unitários previamente definidos;
- pagamento vinculado às quantidades efetivamente executadas;
- possibilidade de controle detalhado por serviço.
Desvantagens e cuidados
Por outro lado, o regime exige maior controle das quantidades executadas.
Entre os principais cuidados estão:
- realizar medições precisas;
- controlar quantitativos acumulados;
- registrar adequadamente as alterações;
- acompanhar os preços unitários contratados;
- manter compatibilidade entre projeto, execução e medição;
- justificar tecnicamente as variações relevantes;
- controlar o valor acumulado do contrato.
Resumo do funcionamento
O funcionamento da empreitada por preço unitário pode ser resumido em quatro etapas:
- Estimativa: a Administração define os serviços e estima seus quantitativos.
- Contratação: são estabelecidos os preços unitários e demais condições contratuais.
- Execução: os serviços são realizados conforme o projeto e as especificações.
- Medição e pagamento: as quantidades efetivamente executadas e aceitas são multiplicadas pelos respectivos preços unitários.
Esse modelo permite que o valor pago acompanhe a quantidade efetivamente executada, dentro das condições e limites estabelecidos para a contratação.
Conclusão
A empreitada por preço unitário é um regime de execução especialmente relevante para obras em que os quantitativos podem apresentar variações durante a execução.
Nesse modelo, os preços das unidades de serviço são definidos no contrato e o pagamento é realizado de acordo com as quantidades efetivamente executadas e medidas.
Seu adequado funcionamento depende de bons projetos, preços unitários corretamente formados, critérios claros de medição e fiscalização eficiente.
A principal vantagem está na possibilidade de lidar com variações quantitativas de forma mais adequada do que em um regime baseado exclusivamente em um preço global fixo. Por outro lado, essa flexibilidade aumenta a importância do controle das quantidades e das medições.
Por isso, compreender a diferença entre empreitada por preço unitário e empreitada por preço global é fundamental para escolher e administrar corretamente o regime de execução de uma obra pública.